Датский Jyske Bank — третий по величине банк страны — предлагает ипотечные кредиты по ставке минус 0,5% годовых, то есть фактически будет приплачивать заемщикам, решившим приобрести новое жилье.
Это первый случай в мировой практике, когда ипотеку выдают под отрицательные проценты — то есть каждый месяц остаток по кредиту будет уменьшаться на сумму, превышающую ежемесячный платеж. Таким образом, чтобы целиком вернуть кредит, нужно будет заплатить банку меньше, чем ты изначально брал взаймы.
Отрицательная ставка предлагается тем, кто берет ипотеку сроком до 10 лет, и зафиксирована в договоре — то есть на протяжении итого этого периода банк не имеет права менять условия кредита и увеличивать платежи.
Датское отделение банка Nordea пообещало в ближайшее время приступить выдавать беспроцентную ипотеку (под 0% годовых) сроком на 20 лет, а 30-летние ипотечные договоры заключать по фиксированной ставке 0,5%.
В России минимальная ставка по ипотечным кредитам на сегодняшний день составляет 7,6% годовых (впрочем, некоторым категориям заемщиков предлагаются льготные ставки от 5%).
«Бесплатный сыр»
Понимая, что для обывателя предложение вернуть банку меньше денег, чем он брал изначально, звучит весьма подозрительно, Jyske Bank разместил на своем сайте специальное заявление по этому поводу.
Оно начинается со слов «Да, вы всё верно поняли» и буквально через пару абзацев переходит к главному вопросу: «Как такое возможно?»
На него глава ипотечного департамента отвечает дословно следующее: «Я и сам это не весьма понимаю. Более того, я лично говорил, что такого быть не может. Однако мы провели тщательные расчеты, учли все риски — и оказалось, что отрицательная ставка весьма даже возможна».
На самом деле, скорее всего клиенты Jyske Bank все же заплатят чуть больше, чем взяли взаймы, поскольку им придется дополнительно покрыть некоторые обязательные сборы, а также юридические затраты по оформлению сделки. Хотя формально ипотечная ставка будет отрицательной.
Кроме того, нельзя исключать, что цены на жилье в Дании в ближайшие годы не попросту не будут расти, а даже упадут. В таком случае, выплатив кредит, новоиспеченный владелец квартиры или дома ничего не заработает или даже потеряет часть денег.
Однако в целом предложение все равно звучит довольно заманчиво — особенно для тех, кто все равно собирался в ближайшее время обзавестись новым жильем или переоформить старый ипотечный кредит.
Так как это возможно?
Хотя выдача ипотечных кредитов под «в пользу заемщика» — новое слово в банковском деле, его никак нельзя назвать неожиданным. И вот почему.
Обыкновенно банки принимают деньги в виде вкладов под оговоренный процент — то есть вкладчик (будь то человек или организация) рассчитывает приумножить свои капиталы и получить от банка больше, чем положил на счет.
Дальше банк выдает эти деньги в виде кредитов или вкладывает в ценные бумаги — под больший процент, чтобы гарантировать обещанный клиенту прирост и заодно покрыть собственные расходы.
Однако в последние годы в некоторых странах — таких как Дания, Швеция или Швейцария — эта привычная система работает с обратным знаком. Инфляция там весьма низкая (в Дании, например, она колеблется на уровне 0,2%), а экономика растет довольно медленно, поэтому стоимость кредитов упала настолько, что банки больше не могут обеспечить прирост вложенных денег.
Поэтому, чтобы покрыть свои расходы, банки вынуждены расходовать деньги клиентов — а значит, вводить нулевые и даже отрицательные проценты по депозитам. Например, швейцарский банк UBS в начале августа объявил, что отныне будет взымать с крупных вкладчиков (на счету которых более 500 тысяч евро) по 0,6% в год. То есть их вклады будут ежемесячно не прирастать, а уменьшаться.
С одной стороны, разумеется, держать деньги в банке в таких условиях невыгодно. С другой — снимать их со счетов, чтобы инвестировать куда-то на более выгодных условиях, тоже довольно накладно, да еще и чревато повышением рисков. Потому большинство вкладчиков все же выбирают синицу в руках — пусть и немного худеющую с каждым годом.
В коммерческих банках Дании до отрицательных ставок пока не дошло, но в том же Jyske Bank вклады уже давным-давно принимают под 0% годовых — и думают последовать примеру швейцарцев и увести ставку в минус (просто никто не хочет делать это ранее конкурентов).
С этой точки зрения отрицательные ставки по кредитам, в том числе и ипотечным, выглядят совершенно логично.
Jyske Bank может разместить свободные деньги на депозите под минус 0,65% годовых (под такой процент принимает деньги датский центробанк), и ему выгоднее отдать их в ипотеку под минус 0,5% — потери будут меньше.
К тому же, банк привлекает депозиты по отрицательным ставкам ниже 0,5%. И тут прибыль, если разместить эти деньги пускай и с отрицательной доходностью, но с положительной разницей.
А что в России?
Россиянам на столь дешевые кредиты рассчитывать не приходится.
Не дальше как пару недель назад по соцсетям широко разошелся видеоролик, где мужчина снимает рекламные плакаты чешского Сбербанка, предлагающие потребительские кредиты под 3,9%, а ипотечные — под 0,8%. Хотя сайт банка рекламирует ипотеку «от 2,89% годовых».
Так или иначе, в российских банках ипотечные ставки выше в несколько раз. На вопрос, почему так происходит, ответил на прошлой неделе первый зампред Сбербанка России Лев Хасис.
«Короткий ответ — чешский банк это юридическое лицо, находящееся в иной стране, со всей ее макроэкономикой: включая инфляцию, ставки рефинансирования банка Чехии и другое, — объясняет Хасис. — Чешских заемщиков финансируют в основном чешские вкладчики, низкие ставки по кредитам в Чехии возможны благодаря низким ставкам по депозитам/вкладам в Европе и в первую очередность в той же Чехии».
На сегодняшний день центробанк Дании ссужает деньги кредитным организациям под 0,05%, Европейский центробанк — под 0%, Банк Англии — под 0,75% годовых, центробанк Чехии — под 1,75%.
Аналогичная ставка российского Центробанка составляет 7,25%.
«Разумеется, всем хочется чтобы ставки по привлекаемым депозитам были российскими, а ставки по кредитам — чешскими, но это по понятным причинам невозможно», — заключает Хасис.