В начале 2026 года болгарский рынок жилья начал выходить из фазы ажиотажа, связанного с переходом страны на евро, и возвращается к более спокойной модели спроса. Количество сделок сократилось примерно на 10%, в то время как объем предложения вырос более чем на 25%, что усилило переговорные позиции покупателей и увеличило сроки экспозиции объектов.
Одним из главных факторов прошлогоднего разогрева был так называемый «эффект евро» – ожидание, что после смены валюты жилье подорожает еще быстрее. Однако этот драйвер, судя по текущей динамике, в значительной степени уже отыгрался. Болгария перешла на евро с 1 января 2026 года, а глава центробанка Димитар Радев заявил Reuters, что инфляционный эффект от перехода оказался ограниченным и в основном одноразовым.
При этом рынок не выглядит слабым в классическом понимании слова, поскольку продолжает поддерживать ипотечное кредитование. Сохранятся низкие ставки по ипотеке – около 2,47%, а официальные данные Болгарского народного банка, опубликованные через BTA, показывают, что объем жилищных кредитов населению на конец февраля 2026 года вырос на 27,8% в годовом выражении – до 17,299 млрд евро. Это свидетельствует о том, что спрос со стороны конечных покупателей сохраняется, хотя спекулятивный компонент заметно ослабевает.
Таким образом, болгарский рынок недвижимости не входит в фазу резкого спада, а скорее переходит к более реалистичной конфигурации: меньше ажиотажа, больше предложения и более аккуратный покупатель. Для инвесторов это означает окончание периода, когда сам факт вступления в еврозону автоматически поддерживал ожидание быстрого роста цен, а для обычных покупателей появление более комфортного окна для выбора и переговоров.